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黃埔樓市熄火了?沒那么脆弱!

時間：2023-07-06 18:28:58來源：搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)

作為廣州兩大明星區(qū)域——黃埔和番禺，房價不相上下、地理位置足夠靠近天河、海珠等中心四區(qū)，且自身的明星板塊（萬博&科學(xué)城）都發(fā)展得不錯，所以一直被拿來比較。

前幾年，東進(jìn)的大旗，加上轟轟烈烈的舊改，黃埔高歌猛進(jìn)；


(相關(guān)資料圖)

而今年，隨著萬博戲份拉滿，土拍多次封頂搖號，使得番禺成為廣州樓市炙手可熱置業(yè)區(qū)域，相比之下，黃埔這邊稍顯遜色，不溫不火的樓市，土拍表現(xiàn)也一般，這些都似乎給黃埔蒙上了一層紗。

難道，黃埔真的熄火啦？今天我們就來聊一聊黃埔！

看似“熄火”的根本原因

當(dāng)前，市場趨于平緩，所以但凡有任何利好消息，都會成為關(guān)注的焦點(diǎn)！

截至7月，2023年上半年廣州就土拍地塊中番禺就占了6塊，其中有多塊地還是封頂搖號成交的，可見上半年番禺在土拍上帶來的動靜有多大。

其次，番禺今年最火的區(qū)域便是萬博片區(qū)，萬博擴(kuò)容、里仁村舊改簽約動工、華潤萬象城的到來，都集中在這個區(qū)域；熱度集中便容易炒起來，也更容易形成類似珠江新城、琶洲這樣的商務(wù)區(qū)概念，購房者對于區(qū)域發(fā)展更有信心，這也是為什么萬博的新盤能賣爆的主要原因之一。

△制圖：搜狐焦點(diǎn)廣州

反觀黃埔，今年土拍出讓數(shù)量少，新推出的盤也是寥寥無幾，更多的是持有盤加推和尾盤在售，不夠吸睛。

且每次能引發(fā)大眾關(guān)注的點(diǎn)，無不外乎就是哪個盤降價了，哪個盤推特價了等，導(dǎo)致部分人士覺得對黃埔的期望似乎過高了！

同時，科學(xué)城產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)，比較少集中興建寫字樓、商業(yè)和住宅，相對分散，而且科學(xué)城擴(kuò)容近7倍，很難形成組合拳炒高熱度。

虧是不可能的，只是少賺點(diǎn)

盡管當(dāng)前黃埔的輿論導(dǎo)向非正面的居多，但瓜可以吃，人還是得保存理性思考，別被輕易帶偏了，黃埔還是值得買進(jìn)的！

1、物理距離導(dǎo)向

從地理位置來看，黃埔天然靠近天河、海珠，而當(dāng)前中心四區(qū)高企，需求外溢到黃埔區(qū)，因此依然有不少金珠琶的年輕白領(lǐng)會選擇跨區(qū)到科學(xué)城買房。

2、發(fā)展勢頭很猛，后備上市力量澎湃

當(dāng)前黃埔的基本面和發(fā)展趨勢，這兩年并沒有發(fā)生根本性逆轉(zhuǎn)。市面上討論更多的是黃埔房價，而不是黃埔GDP/黃埔發(fā)展不行，大家對于黃埔的發(fā)展增速還是有目共睹的。

截至2023年7月份，黃埔區(qū)上市企業(yè)數(shù)量達(dá)到80家，位居廣州全市第一，值得一提的是，黃埔全境在省證監(jiān)局辦理上市輔導(dǎo)備案的企業(yè)超20家，后備上市力量澎湃。

△黃埔科技企業(yè)孵化器園區(qū) 圖源：廣州黃埔發(fā)布

另外，黃埔近5000億的GDP連續(xù)8年位居全市第二，其中科學(xué)城GDP占比超過全區(qū)的50%。（數(shù)據(jù)來源：廣州統(tǒng)計局）80%以上的上市公司、60%以上的科技公司、90%的世界500強(qiáng)企業(yè)，均位于科學(xué)城。（數(shù)據(jù)來源：廣州日報）

發(fā)展勢頭依舊很猛，大有趕超天河之勢！

3、價格回調(diào)，只是賺得沒那么多而已

說回房價，黃埔前幾年發(fā)展勢頭迅猛 ，某種程度上的回調(diào)，也是一種必然。

據(jù)中指院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2018年到2022年：

科學(xué)城板塊的一手房房價從2萬/㎡漲到4.2萬/㎡，4年翻倍。

知識城板塊的一手房房價從1.3萬/㎡漲到2.68萬/㎡，同樣4年翻倍。

老黃埔板塊漲幅少了點(diǎn)，但也有40%，從3.76萬/㎡漲到5.26萬/㎡。

要知道，2018年時，黃埔成交均價不到1.7萬/㎡，低于廣州市均價，也低于番禺的均價，但到2022年，均價已漲到4萬/㎡，超出廣州市均價的10%。

同時，在上一輪樓市周期里，短時間內(nèi)板塊躍升，不少業(yè)主心態(tài)強(qiáng)硬，掛牌價虛高。而后在政策調(diào)控下，市場降溫，二手被擠水分。加上經(jīng)濟(jì)形勢不明，個別急于套現(xiàn)的業(yè)主把虛高的報價回調(diào)，就成了傳聞的“降價拋售”。

而實際上，經(jīng)過2022年的擠水分，黃埔二手房價回到正常水平，也比2019年漲了不少。

從廣州房產(chǎn)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)看，2019年買入黃埔科學(xué)城的，不管是核心區(qū)還是非核心區(qū)，約80%的小區(qū)都是漲的！

購房邏輯

不可否認(rèn)，黃埔這幾年的迅猛發(fā)展中，多少產(chǎn)生了一定的泡沫，而當(dāng)前的回調(diào)實屬一種擠泡沫行為，反而讓買進(jìn)黃埔變得更加安全！

老黃埔：距離金珠琶夠近

城市界面有待更新

目前，老黃埔賣的主要是區(qū)位，和珠江新城、金融城、琶洲構(gòu)造的黃金三角均相距不遠(yuǎn)。其中，珠城直線距離10公里，琶洲直線距離不到7公里，金融城最近，直線距離只有不到6公里。

△老黃埔江景實景

但弊端也比較明顯，就是居住環(huán)境和城市界面會舊一點(diǎn)。

如果你就在珠金琶工作，比較看重通勤，可以考慮中鼎·君和名城·珺合府，老黃埔的網(wǎng)紅盤，所在的魚珠片區(qū)是珠金琶進(jìn)入黃埔的門戶。

如果你看中大城生活和居住的舒適感，萬科·黃埔新城是不錯的選擇，繼城市之光后又一個超級大盤，在戶型產(chǎn)品的打磨上，萬科下了真功夫。

科學(xué)城：既有“科學(xué)”又有“城”

新廣州人的置業(yè)白月光

目前的科學(xué)城，以舊盤加推為主，產(chǎn)品主要面向剛需/剛改客群。其中區(qū)府板塊有星樾山畔TOD、佳大瑞園、科城山莊、保利羅蘭國際等，科學(xué)城版塊有大壯名城，香雪版塊有時代天韻等。

接下來簡單說一下幾個“扛把子”項目。

△科學(xué)城實景

大壯名城，科學(xué)城天花板級別的項目！

大壯名城所在的地方相當(dāng)于科學(xué)城的核心了，旁邊就是萬達(dá)廣場，自身也會配建商業(yè)體。未來西邊就是科學(xué)城招標(biāo)建設(shè)的全新?商業(yè)中心。出門就是華師系小學(xué)和初中，外加公辦幼兒園，學(xué)位充足。步行范圍內(nèi)，而且基本上沒有機(jī)動車，安全。

如果想總價500萬上車大壯名城，可以選擇項目稍小的戶型產(chǎn)品，如果想改善的話，項目也有256㎡的大平層。

大壯名城實景

佳大瑞園，性價比項目，實景現(xiàn)樓，主推建面93-129㎡三至四房。

項目坐擁3條城軌和1條高速，交通非常便利，步行可達(dá)地鐵21號線水西站，快線4站可轉(zhuǎn)5號線，速達(dá)珠江新城。

同時，佳大瑞園還是科學(xué)城難得的低密住宅項目，綠化率高達(dá)36%，容積率僅2.2，園林面積近萬方，還有兒童游樂區(qū)、環(huán)形跑道，滿足全齡段的休閑玩樂需求。附近還有香雪公園，周末休閑好去處。

佳大瑞園周邊實景

知識城：剛需上車黃埔門檻

城市界面新，且有后發(fā)優(yōu)勢

從知識城的發(fā)展情況來看，環(huán)鳳凰湖已經(jīng)逐漸成熟，廣州國際創(chuàng)新驅(qū)動、知識大廈、廣州知識產(chǎn)權(quán)交易等相關(guān)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)落成。

△知識城實景

截止目前，知識城已聚集超過1000家前沿科技企業(yè)，包括瑞士龍沙、粵芯、諾誠健華、百濟(jì)神州、創(chuàng)維、百度Apollo等都在其中。2022年，知識城在建投資項目186個，總投資超過3000億元，產(chǎn)值超5500億元。

目前知識城板塊在售新盤很多，內(nèi)卷比較嚴(yán)重。

其中，位于城“芯”的知識城·悅辰壹號，東北臨風(fēng)景優(yōu)越的30萬㎡鳳凰湖濕地公園，西北是擁有廣州比較大的人工湖風(fēng)景的九龍湖，南側(cè)帽峰山，景觀資源不錯。

項目相關(guān)圖片

項目配建有公立20班幼兒園和公立30班小學(xué)，一路之隔為廣州實驗中學(xué)，周邊更有國際名校廣州新僑學(xué)校和省級公立華附知識城校區(qū)（建設(shè)中），綜合素質(zhì)來看，是知識城比較值得上車的項目！

另外，剛需買房還可以選擇星匯城TOD、升龍學(xué)府上城及時代印記廣州等盤。

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