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購(gòu)買(mǎi)新房無(wú)法落戶賣(mài)方違約擔(dān)責(zé)賠償

時(shí)間：2023-06-18 06:03:47來(lái)源：法治日?qǐng)?bào)


(資料圖)

□　本報(bào)記者 　 潘從武

□　本報(bào)通訊員 王娟

為了孩子上學(xué)而買(mǎi)了學(xué)區(qū)房，房屋過(guò)戶之后買(mǎi)房人卻不能落戶，誰(shuí)該為此擔(dān)責(zé)？近日，新疆維吾爾自治區(qū)烏魯木齊市天山區(qū)人民法院調(diào)解了一起房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案。

法院查明，2022年，文某欲購(gòu)買(mǎi)一套學(xué)區(qū)房，以便讓孩子初中時(shí)在某重點(diǎn)中學(xué)上學(xué)。經(jīng)過(guò)某房產(chǎn)中介的介紹，森某將位于天山區(qū)某小區(qū)的房屋賣(mài)給文某，雙方簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同。文某支付房款后，雙方辦理了房屋過(guò)戶登記手續(xù)。

然而，文某辦理落戶時(shí)發(fā)現(xiàn)該房屋的戶口被占用，與森某承諾的“出賣(mài)的房屋上沒(méi)有占用戶口、沒(méi)有占用學(xué)籍”的說(shuō)法不相符，遂第一時(shí)間聯(lián)系了森某。森某稱房屋上的戶主是10年前購(gòu)買(mǎi)房屋的前房主，自己無(wú)法聯(lián)系到前房主，讓文某自己想辦法。

隨后，文某將森某訴至法院，要求其支付占用學(xué)區(qū)房戶籍的違約金2.5萬(wàn)余元并支付逾期利息。

庭審中，森某表示，自己雖然承諾過(guò)售賣(mài)的房屋沒(méi)有占用戶口、沒(méi)有占用學(xué)籍，但該承諾僅限于其自身，其他人有沒(méi)有占用與自己無(wú)關(guān)，且他人到底有無(wú)占用自己也無(wú)從所知。

法院認(rèn)為，本案涉案房屋屬于學(xué)區(qū)房，學(xué)區(qū)房的購(gòu)買(mǎi)目的較為明顯，且該類房屋的價(jià)值也高于普通房屋。文某作為買(mǎi)受人，購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的目的就是為落戶入學(xué)；森某作為出售人，且在購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議中對(duì)戶口遷出和違約責(zé)任進(jìn)行了約定，其已在涉案房屋入住長(zhǎng)達(dá)12年，自稱不清楚房屋落有他人戶口的說(shuō)法，法院不予以采信。森某未按約定履行義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

后經(jīng)法官釋法說(shuō)理，森某認(rèn)識(shí)到自己在買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶中的失誤行為。在法官調(diào)解下，森某當(dāng)庭向文某支付5000元違約金，文某對(duì)此表示接受。

經(jīng)辦法官提醒，學(xué)區(qū)房的價(jià)值較大，因此交易中雙方都需謹(jǐn)慎。在學(xué)區(qū)房買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)房人應(yīng)依據(jù)相應(yīng)學(xué)校的入學(xué)政策，在合同中明確約定房屋對(duì)應(yīng)的學(xué)籍指標(biāo)歸買(mǎi)房人使用。如果因賣(mài)方違約致使買(mǎi)房人購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的合同目的不能實(shí)現(xiàn)，買(mǎi)房人有權(quán)要求解除合同，并要求賠償損失。另外，買(mǎi)房人也可在合同中明確約定，保留部分尾款作為遷移戶口的履約保證金，以敦促賣(mài)方及時(shí)履行戶口遷移義務(wù)。

同時(shí)，賣(mài)方也應(yīng)謹(jǐn)慎查明房屋上是否存在戶口登記，及時(shí)履行遷出的義務(wù)，如果明知學(xué)區(qū)房的指標(biāo)使用對(duì)購(gòu)買(mǎi)人造成重要影響的，應(yīng)及時(shí)告知并及早遷出，否則可能因違約而承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。（法治日?qǐng)?bào)）

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